Жилищный кодекс Российской Федерации определяет базовые принципы взаимодействия собственников жилья и управляющих компаний. Одной из ключевых в этом вопросе является статья 162 ЖК РФ‚ регулирующая порядок заключения и исполнения договора управления многоквартирным домом (МКД). В данной статье мы подробно рассмотрим часть 2 статьи 162 ЖК РФ‚ проанализируем её актуальную редакцию с учетом изменений‚ действовавших в 2021 году‚ и приведем экспертные комментарии.

Суть части 2 статьи 162 ЖК РФ

Если часть 1 данной статьи определяет как и с кем заключается договор управления‚ то часть 2 раскрывает саму суть этого соглашения — предмет договора. Именно в ней закреплено‚ что именно обязана делать управляющая организация и на каких условиях.

Официальный текст (актуальная редакция)

Часть 2 статьи 162 ЖК РФ гласит:

«По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме‚ органов управления товарищества собственников жилья‚ органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива‚ лица‚ указанного в настоящем Кодексе‚ либо в случае‚ предусмотренном настоящем Кодексе‚ застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом‚ оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме‚ предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях‚ предусмотренных настоящим Кодексом‚ обеспечить готовность инженерных систем‚ осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность».

Подробный разбор и комментарии (с учетом изменений 2018-2021 гг.)

Редакция части 2 ст. 162 ЖК РФ‚ актуальная в 2021 году‚ претерпела ряд важных изменений по сравнению с первоначальной версией. Изменения‚ внесенные Федеральными законами № 59-ФЗ от и другими нормативными актами‚ существенно расширили обязанности управляющих организаций и уточнили стороны договора.

Стороны договора управления

В части 2 четко определен статус заказчика и исполнителя:

• Исполнитель (управляющая организация) — лицо‚ имеющее лицензию на осуществление деятельности по управлению МКД.
• Заказчик — вторая сторона договора. Важно отметить‚ что заказчиком могут выступать не только сами собственники напрямую‚ но и:
• • Органы управления ТСЖ (товарищества собственников жилья);
  • Органы управления ЖК (жилищного кооператива) или иного специализированного кооператива;
  • Застройщик (в специально предусмотренных ЖК РФ случаях‚ например‚ до выбора собственниками своей УК).

Комментарий: На практике часто возникает путаница‚ если в доме создано ТСЖ‚ но управление поручено подрядной УК. В таком случае договор заключается между ТСЖ (действующим от имени собственников) и УК. При этом собственники не являются третьей стороной‚ но выступают выгодоприобретателями и плательщиками.

Существенные условия: что обязана делать УК?

Часть 2 статьи 162 содержит исчерпывающий перечень обязательств управляющей организации. Разберем их детально:

1. Выполнение работ и оказание услуг по управлению МКД. Это административно-распорядительная деятельность: ведение учета собственников‚ организация собраний‚ взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями‚ диспетчеризация.
2. Оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества. Это физический уход за домом: уборка подъездов‚ очистка кровли от снега‚ поддержание лифтов и дверей в работоспособном состоянии‚ текущий и капитальный ремонт;
3. Предоставление коммунальных услуг. УК обязана обеспечивать жителей водой‚ теплом‚ электричеством и газом‚ а также отводить сточные воды.
4. Обеспечение готовности инженерных систем. Это дополнение‚ внесенное в 2018 году (ФЗ № 59). УК теперь прямо обязана следить за тем‚ чтобы внутридомовые инженерные системы (ВДС) были постоянно готовы к подаче коммунальных ресурсов. Это сняло множество споров о том‚ кто отвечает за прорыв трубы на границе сети.
5. Иная направленная на достижение целей управления деятельность. Данная формулировка является «резервной» и позволяет вменять УК дополнительные обязанности‚ если они логично вытекают из целей сохранения имущества дома и комфортного проживания.

Срок и возмездность договора

Закон прямо указывает на два ключевых условия:

• За плату. Договор управления является возмездным. Собственники обязаны вносить плату за содержание и ремонт‚ а также за коммунальные услуги (об этом также прямо сказано в ч. 1 ст. 162).
• В течение согласованного срока. Согласно ч. 3 ст. 162‚ срок действия договора составляет от 1 года до 5 лет. Если по истечении срока ни одна из сторон не заявила о расторжении‚ договор автоматически продлевается на тот же срок и на тех же условиях.

Важные нюансы и судебная практика (2021 год)

При применении ч. 2 ст. 162 ЖК РФ в 2021 году следует учитывать сложившуюся судебную практику и смежные нормы:

Обязанность разместить договор в ГИС ЖКХ

Важнейшим дополнением к ст. 162 стала ч. 2.1 (введенная ФЗ № 263 от и актуальная в 2021 году). Она обязывает управляющую организацию размещать подписанный договор управления в Государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ). Если УК этого не сделает‚ она может быть привлечена к административной ответственности.

Ответственность за качество услуг

Исходя из ч. 2 ст. 162‚ УК несет ответственность за ненадлежащее качество предоставляемых коммунальных услуг и содержания общего имущества. Если УК не выполняет работы по содержанию‚ собственники имеют право:

• Потребовать снижения платы за содержание жилья;
• Потребовать возмещения убытков (например‚ если из-за протечки крыши было испорчено имущество);
• Инициировать расторжение договора и смену управляющей компании на общем собрании.

Разграничение ответственности

В 2021 году суды четко опирались на принцип‚ заложенный в ч. 2 ст. 162: УК отвечает за готовность инженерных систем внутри дома. Ресурсоснабжающие организации (РСО) отвечают за качество ресурса до границы раздела сетей (стена дома). Любые попытки УК переложить ответственность на РСО без законных оснований судами отклоняются.

Часть 2 статьи 162 ЖК РФ является фундаментальной нормой‚ определяющей объем ответственности управляющей компании. Редакция‚ действовавшая в 2021 году‚ максимально четко распределяет роли: УК обязана не просто «убирать и подавать воду»‚ но и обеспечивать полную готовность инженерных систем дома к штатной эксплуатации. Знание этой нормы позволяет собственникам эффективно защищать свои права и требовать от управляющей организации качественного исполнения взятых на себя обязательств.