Жилищный кодекс Российской Федерации регулярно претерпевает изменения‚ адаптируясь к современным реалиям сферы ЖКХ․ Одной из ключевых статей‚ регулирующих жизнь многоквартирных домов (МКД)‚ является статья 44 ЖК РФ‚ которая определяет компетенцию общего собрания собственников помещений (ОСС)․ В данной статье мы подробно разберем часть 2 статьи 44 ЖК РФ в новой редакции‚ актуальной на 2025-2026 годы‚ рассмотрим последние поправки и проанализируем судебную практику․
Общие положения о компетенции ОСС
В части 1 комментируемой статьи говорится о компетенции общего собрания как о высшем органе управления многоквартирным домом․ Именно ОСС имеет право принимать решения по ключевым вопросам жизнедеятельности дома․
Часть 2 статьи 44 ЖК РФ: Что относится к исключительной компетенции?
Часть 2 ст․ 44 ЖК РФ содержит исчерпывающий перечень вопросов‚ которые относятся к исключительной компетенции общего собрания․ Эти вопросы не могут быть решены никем иным‚ даже управляющей организацией или органами местной власти․ Рассмотрим ключевые пункты с учетом последних изменений:
Реконструкция и использование общего имущества
Согласно действующей редакции‚ к исключительной компетенции ОСС относятся:
- Реконструкция многоквартирного дома;
- Строительство хозяйственных и других построек;
- Ремонт общего имущества;
- Использование земельного участка‚ на котором расположен дом;
- Использование общего имущества МКД (например‚ сдача в аренду тех․ этажа‚ чердака‚ крыши и фасадов под рекламу‚ а также мест на общей стоянке чужим машинам)․
Порядок финансирования созыва ОСС (п․ 3․5)
Одно из относительно новых дополнений — пункт 3․5 части 2 статьи 44․ Он наделяет ОСС правом принимать решение о порядке финансирования расходов‚ связанных с созывом и организацией проведения общего собрания․ Теперь собственники сами определяют‚ кто и в каком порядке будет оплачивать работу инициативной группы‚ рассылку уведомлений и другие организационные моменты в соответствии с частью 6 статьи 45 ЖК РФ․
Условия договора управления (п․ 3)
Поскольку в силу статьи 44 ЖК РФ согласование условий договора управления МКД относится к компетенции общего собрания‚ управляющая организация (УО) не имеет правовых оснований для внесения изменений в действующий договор управления без согласования собственников помещений․ Это подтверждается устойчивой судебной практикой․
Машино-места и расчеты с ресурсоснабжающими организациями (п․ 4․4)
Отдельного внимания заслуживает пункт 4․4 части 2 статьи 44‚ актуальный для 2024-2026 годов․ В случае‚ если в МКД имеются помещения‚ отведенные под машино-места‚ к отношениям между ресурсоснабжающей организацией (РСО) и собственниками таких помещений применяются особые правила․
В части определения объема потребленных в этом помещении электрической энергии‚ холодной и горячей воды‚ а также объема отводимых сточных вод‚ подлежит применению пункт 43 Правил предоставления коммунальных услуг (ПКУ) (в редакции Постановления Правительства РФ от N 1498)․ Это применяется по аналогии закона (п․ 1 ст․ 6 ГК РФ‚ ч․ 1 ст․ 7 ЖК РФ)․
Капитальный ремонт и специальные счета (п․ 4․5)
Пункт 4․5 части 2 статьи 44 регулирует вопросы формирования фонда капитального ремонта․ Важно отметить‚ что решения по данному пункту принимаются по специальным правилам‚ которые закреплены в статье 46 ЖК РФ (ч․ 1․2)․ Для принятия решения о формировании фонда капремонта на специальном счете требуется квалифицированное большинство голосов․
Судебная практика и риски
Анализ арбитражных споров и споров в судах общей юрисдикции показывает‚ что нарушения статьи 44 ЖК РФ чаще всего связаны с превышением полномочий управляющими компаниями․ Самые частые нарушения:
- Самовольное изменение тарифов или условий договора управления без проведения ОСС․ Суды однозначно встают на сторону собственников‚ признавая такие действия УО незаконными․
- Незаконная сдача в аренду общего имущества (фасадов‚ крыш) без решения общего собрания․ Любые договоры аренды‚ заключенные без одобрения ОСС‚ могут быть расторгнуты․
- Нарушения при расчетах за машино-места․ При неверном применении п․ 43 ПКУ собственники парковочных мест могут оспорить начисления от РСО․
Статья 44 часть 2 ЖК РФ в новой редакции (актуальной на 2025-2026 годы) является фундаментом самоуправления в многоквартирном доме․ Она четко разграничивает полномочия между собственниками и управляющими организациями‚ а также учитывает современные реалии — от финансирования самих собраний до расчетов за коммунальные ресурсы на машино-места․
Помните‚ что любые решения по вопросам исключительной компетенции ОСС должны приниматься строго с соблюдением процедур‚ установленных Жилищным кодексом‚ в противном случае такие решения могут быть признаны недействительными в судебном порядке․