Жилищный кодекс Российской Федерации регулярно претерпевает изменения, направленные на улучшение регулирования сферы ЖКХ. Одной из ключевых норм, обеспечивающих легитимность принятия решений в многоквартирных домах, является статья 45 ЖК РФ, регламентирующая порядок проведения общего собрания собственников (ОСС). В данной статье мы подробно рассмотрим часть 3 статьи 45 ЖК РФ в новой редакции, разберем понятие кворума, а также затронем смежные нововведения, включая часть 4.1 и часть 6.
Суть части 3 статьи 45 ЖК РФ: Что такое правомочное собрание?
Часть 3 статьи 45 ЖК РФ устанавливает фундаментальное правило — условие правомочности (наличия кворума) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно данной норме, общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников.
Ключевые моменты кворума:
- Порог голосов: Для проведения правомочного собрания необходимо собрать более 50% (более половины) голосов от общего числа собственников.
- Участники: Голоса могут принадлежать как самим собственникам, так и их законным представителям (при наличии надлежащим образом оформленной доверенности).
- Значение: Если кворум не набран, решения, принятые на таком собрании, не имеют юридической силы и не подлежат исполнению, в т.ч. не могут быть размещены в ГИС ЖКХ.
Изменения в законодательстве: Новая редакция и смежные нормы
С учетом последних поправок в жилищное законодательство, актуальных на 2025-2026 годы, важно учитывать не только саму часть 3, но и новые вводимые нормы, которые тесно с ней взаимодействуют.
Часть 3 в редакции Федерального закона от N 116-ФЗ
Ранее часть 3 подвергалась изменениям, которые уточнили порядок подсчета голосов и определения правомочности. Действующая редакция закрепляет строгий правило: «более 50%», что исключает возможность проведения правомочного собрания при равном распределении голосов (50 на 50).
Нововведение: Часть 4.1 статьи 45 ЖК РФ
Одним из значимых новшеств стало дополнение статьи 45 частью 4.1. Согласно этой норме:
Сведения о размещенных в ГИС ЖКХ (Государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства) сообщениях о проведении ОСС поступают собственникам автоматически.
Это важный шаг к цифровизации процесса. Теперь инициаторам собрания проще уведомлять жильцов: если сообщение размещено в системе, оно считается официально доставленным, что повышает шансы на сбор кворума, требуемого по части 3.
Часть 6 статьи 45 и ее связь со статьей 46
Частью 6 статьи 45 ЖК РФ (в редакции Федерального закона 176-ФЗ) устанавливаются особенности проведения повторного общего собрания. Если годовое или внеочередное собрание не имело кворума (то есть требования части 3 не были выполнены), проводится повторное ОСС.
Важно помнить: решения такого повторного собрания принимаются по правилам части 3 статьи 46 ЖК РФ, то есть квалифицированным большинством (не менее двух третей голосов от общего числа собственников), если речь идет о вопросах, указанных в п. 1-3.1 части 2 статьи 44.
Практическое применение и советы для собственников
Чтобы решения на ОСС имели силу и не были оспорены в суде, необходимо строго соблюдать требования части 3 статьи 45 ЖК РФ. Вот несколько рекомендаций:
- Тщательный подсчет голосов: Перед началом собрания убедитесь, что зарегистрированные участники обладают более чем 50% голосов. Площадь помещения собственника напрямую влияет на количество его голосов.
- Использование ГИС ЖКХ: С опорой на новую часть 4.1 старайтесь размещать уведомления о проведении собрания в государственной системе. Это не только облегчит процедуру уведомления, но и обеспечит прозрачность процесса.
- Обратите внимание на часть 3.1: Помните, что управляющая организация или правление товарищества собственников недвижимости также имеют право инициировать ОСС (согласно ч. 3.1), если собственники не реализовали свое право в установленный срок.
- Учет иностранных граждан: Согласно общим положениям Кодекса (п. 3 ст. 1), правила применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан и лиц без гражданства. Это значит, что они также являются полноправными участниками ОСС, и их голоса учитываются при сборе кворума по части 3 статьи 45.
Часть 3 статьи 45 ЖК РФ в новой редакции остается краеугольным камнем в механизме управления многоквартирными домами. Требование о наличии более 50% голосов для правомочности собрания защищает дома от решений, принимаемых узкой группой лиц.
Внедрение цифровых решений (часть 4.1) и уточнение процедур проведения повторных собраний (часть 6) делает процесс более современным и прозрачным. Соблюдение этих норм — залог легитимности всех решений, принятых собственниками вашего дома.