Жилищный кодекс Российской Федерации регулярно обновляется, и вопросы проведения общих собраний собственников (ОСС) в многоквартирных домах (МКД) всегда находятся в зоне пристального внимания законодателя․ Часть 3 статьи 45 ЖК РФ является одной из ключевых, так как именно она определяет понятие кворума — то есть правомочности собрания принимать решения․ В данной статье мы подробно разберем действующую редакцию части 3 ст․ 45 ЖК РФ, с учетом последних изменений, и дадим экспертные комментарии․

Суть части 3 статьи 45 ЖК РФ: что говорит закон?

Часть 3 статьи 45 ЖК РФ устанавливает правила, согласно которым общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме считается правомочным (имеет кворум)․ В новой редакции норма стала более детализированной и теперь разделяет требования к кворуму в зависимости от повестки дня․

Общее правило определения кворума

По общему правилу общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов в доме․ Это базовый порог, который действует для большинства стандартных вопросов (выбор способа управления, утверждение ставок на содержание жилья и т․д․)․

Особый кворум для вопросов перевода помещений (п․ 1 и 2 ч․ 3)

Законодатель выделил специальные, более жесткие требования к кворуму, если собрание проводится по вопросам, указанным в пунктах 1 и 2 части 2 статьи 44 ЖК РФ (речь идет о реконструкции МКД, строительстве хозяйственных построек, а также о переводе жилого помещения в нежилое и наоборот)․ Для этих случаев кворум зависит от количества подъездов в доме:

• Если в доме более одного подъезда: в собрании должны принять участие собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов во всем доме, И при этом собственники переводимого помещения (и их соседи по подъезду, где оно расположено) должны обладать более чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в этом конкретном подъезде․
• Если в доме один подъезд: в собрании должны принять участие собственники, обладающие более чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственностей помещений в данном доме․

Что делать, если кворума нет?

Если при проведении годового общего собрания кворум (более 50%) отсутствует, закон прямо предписывает: должно быть проведено повторное общее собрание․ При этом инициаторам придется заново запускать процедуру уведомления соседей․

Комментарии и нюансы применения ч․ 3 ст․ 45 ЖК РФ

Сложность достижения повышенного кворума

Комментарий эксперта: Требование о наличии 2/3 голосов в конкретном подъезде (при решении вопросов перевода жилого помещения в нежилое) стало серьезным инструментом защиты прав рядовых собственников․ Раньше часто бывали ситуации, когда интересы жителей одного подъезда игнорировались большинством голосов из других подъездов, которым » всё равно»․ Теперь, чтобы перевести квартиру на первом этаже в коммерческий статус, нужно заручиться активной поддержкой большинства соседей именно по лестничной клетке․

Разница между отсутствием кворума на годовом и внеочередном собрании

Обратите внимание: часть 3 статьи 45 ЖК РФ прямо обязывает проводить повторное собрание только при отсутствии кворума на годовом ОСС․ На внеочередное собрание это императивное требование не распространяется в той же формулировке, однако на практике инициаторы также вынуждены проводить повторные процедуры, если важно принять решение по конкретному вопросу․

Как считаются голоса?

Количество голосов собственника привязано к площади принадлежащего ему помещения․ Чем больше квартира (или нежилое помещение), тем больший вес имеет голос собственника на собрании․ Поэтому для достижения порога в «более 50%» критически важна явка владельцев больших квартир․

Взаимосвязь ч․ 3 ст․ 45 с другими частями статьи (краткий обзор)

Чтобы полностью понимать процедуру, важно учитывать и другие части статьи 45 ЖК РФ, которые работают в связке с кворумом:

1. Часть 3․1 (Реестр собственников): Управляющая организация или правление ТСЖ/ЖСК обязаны вести реестр собственников․ Без этого документа определить, собран ли кворум (ч․ 3), практически невозможно․ По запросу инициатора собрания реестр должен быть предоставлен в течение 5 дней․
2. Часть 3․2 (Рассмотрение вопросов о комплексном развитии): Установлен отдельный кворум (более 50% голосов собственников жилых помещений) для обсуждения вопросов включения дома в территорию комплексного развития (КРТ)․ При этом наниматели по соцнайму признаются представителями собственника․
3. Часть 4 и 4․1 (Уведомление о собрании): Даже если вы уверены, что соберете кворум по ч․ 3, собрание будет незаконным, если нарушен порядок уведомления․ Сообщение должно быть направлено не позднее, чем за 10 дней до даты проведения․ Теперь оно обязательно размещается в ГИС ЖКХ (системе) и дублируется через Госуслуги в автоматическом режиме․
4. Часть 6 (Инициатива 10% собственников): Если собственники, обладающие не менее чем 10% голосов, хотят провести собрание, они обращаются в УК или правление ТСЖ․ Те, в свою очередь, обязаны организовать ОСС в течение 45 дней и обеспечить явку, достаточную для кворума по ч․ 3․

Практические риски и судебная практика

Суды общей юрисдикции регулярно рассматривают споры, связанные с частью 3 статьи 45 ЖК РФ․ Самые частые причины отмены решений ОСС:

• Фальсификация кворума: внесение в протокол «мертвых душ» или собственников, которые фактически не голосовали․
• Неправильный подсчет голосов: ошибки в определении долей в праве общей собственности, особенно если в доме есть нежилые помещения или недавно произошли сделки купли-продажи (а реестр не обновился)․
• Игнорирование специального кворума: принятие решение о переводе помещения в нежилое простым большинством (50%+1 голос), без учета требования о 2/3 голосов в подъезде․ Такое решение 100% будет признано судом недействительным․

Часть 3 статьи 45 ЖК РФ в новой редакции стала более гибкой, но и более строгой к отдельным категориям решений․ Главный вывод для собственников и инициаторов собраний: тщательно считайте голоси и разделяйте повестку дня․ Если в повестке есть вопрос, требующий повышенного кворума (2/3 в подъезде), а для других вопросов достаточно 50%+1 голос, целесообразно либо выносить такие вопросы на отдельные собрания, либо быть готовыми к тому, что при отсутствии специального кворума решение по конкретному пункту повестки будет недействительным, даже если по остальным вопросам кворум собран․

Соблюдение норм ч․ 3 ст․ 45 ЖК РФ, это фундамент легитимности любого решения, принятого жильцами многоквартирного дома․