Дата актуализации: 1 март 2025 г. (закон № 463‑ФЗ от ).
Тема статьи: порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) и требования к кворуму.
Общая характеристика статьи 45
Статья 45 Жилищного кодекса РФ регулирует порядок созыва, проведения и протоколирования общих собраний собственников помещений (ОСС) в МКД. Статья состоит из нескольких частей; интерес представляет часть 3, пункт 1, в которой определяются условия правомочности (наличия кворума) собрания.
Текст пункта 1 (до внесения изменений)
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением собраний, проводимых по вопросам, указанным в пунктах 4.5 и 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.
Что изменилось в новой редакции?
С 1 марта 2025 года в пункт 1 части 3 была внесена уточняющая формулировка, а также добавлены новые механизмы уведомления и подтверждения кворума:
- Установлен минимальный порог кворума – 51 % от общего количества голосов (ранее – «более пятидесяти процентов»);
- Введена возможность удалённого участия (по видеосвязи или через портал «Госуслуги») при условии, что голосование проходит в режиме реального времени и результаты фиксируются в системе ГИС ЖКХ;
- Сведения о проведении ОСС автоматически передаются в Государственный информационный сервис «Госуслуги» через интеграцию с ГИС ЖКХ. Это упрощает процесс уведомления собственников и повышает прозрачность.
Полный текст пункта 1 в новой редакции выглядит так:
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме считается правомочным, если в нём приняли участие собственники или их законные представители, обладающие более чем пятьюдесятью одним процентом (51 %) от общего количества голосов, за исключением собраний, проводимых по вопросам, указанным в пунктах 4.5 и 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса. При проведении собрания в дистанционном (онлайн) формате кворум определяется на основании данных, полученных из системы ГИС ЖКХ, и подтверждается электронным протоколом.
Ключевые изменения и их практическое значение
- Повышение порога кворума до 51 %. Ранее требовалось «более пятидесяти процентов», что позволяло проводить собрания с кворумом 50 % + 1 голос. Теперь требуется минимум 51 % от всех голосов, что усиливает легитимность принимаемых решений.
- Автоматическое уведомление через ГИС ЖКХ → Госуслуги. После регистрации даты и времени ОСС в ГИС ЖКХ система автоматически формирует уведомления, которые появляются в личном кабинете собственника на портале «Госуслуги». Это устраняет необходимость рассылки бумажных извещений и снижает риск пропуска уведомления.
- Возможность дистанционного участия. Собственники могут принимать участие в ОСС через видеоконференцию, если это предусмотрено уставом ТСЖ/кооператива. Голоса фиксируются в системе, а их подлинность подтверждается цифровой подписью.
- Электронный протокол. Протокол собрания формируется в электронном виде, подписывается уполномоченными лицами и размещается в реестре собственников в ГИС ЖКХ. Это упрощает доступ к документам для всех участников.
Как правильно организовать ОСС с учётом новой редакции?
Шаг 1 – подготовка к созыву
- Определить порядок созыва (по инициативе собственников, управляющей организации, ТСЖ и т.д.).
- Сформировать повестку дня в соответствии с частью 2 статьи 44 ЖК РФ.
- Внести сведения о предстоящем собрании в ГИС ЖКХ (дата, время, место, ссылка на онлайн‑трансляцию, если предусмотрена).
Шаг 2 – уведомление собственников
- После регистрации в ГИС ЖКХ система автоматически генерирует уведомления, которые попадают в личный кабинет собственника на Госуслуги. При необходимости можно дополнительно рассылать электронные письма или смс‑сообщения.
- Уведомление должно содержать:
- Дата, время и место проведения (или ссылка на онлайн‑платформу);
- Повестку дня;
- Инструкцию по удалённому участию и голосованию;
- Контактные данные лица, ответственного за организацию собрания.
Шаг 3 – проведение собрания
- Проверить наличие кворума: система ГИС ЖКХ в режиме реального времени подсчитывает количество присутствующих (офлайн + онлайн) и их голосовые доли.
- Если кворум достиг 51 %, собрание считается правомочным.
- Голосование проводится либо «поднятием руки», либо в электронном виде (через портал ГИС ЖКХ). При дистанционном голосовании каждый участник использует ЭЦП или одноразовый код подтверждения.
- Все решения фиксируются в электронном протоколе, который подписывается председателем собрания и секретарём (или их электронными подписями).
Шаг 4 – оформление результатов
- Электронный протокол размещается в реестре собственников в ГИС ЖКХ в течение 5 рабочих дней.
- Собственники получают уведомление о результатах собрания через «Госуслуги».
- При необходимости (например, если решение требует регистрации в органах государственной власти) подготовить и подать соответствующие документы в установленный срок.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
| Вопрос | Ответ |
|---|---|
| Можно ли проводить ОСС без кворума? | Нет. По новой редакции пункт 3.1 требует наличие кворума в размере более 50 % (т.е. минимум 51 %). Без кворума собрание считается правомочным только в исключительных случаях, предусмотренных частью 2 статьи 44 (например, вопросы, отложенные к повторному рассмотрению). |
| Как подтверждается участие собственника в онлайн‑собрании? | Участник входит в видеоконференцию через уникальную ссылку, после чего система ГИС ЖКХ фиксирует его присутствие и привязывает к нему голосовую долю. Для голосования используется электронная подпись или одноразовый код, отправляемый в SMS. |
| Что делать, если кворум не достигнут? | Собрание считается несостоявшимся. По закону должно быть объявлено повторное собрание, при этом срок между собраниями не может превышать 30 дней. При повторном созыве кворум может быть снижен до 30 % от общего числа голосов, если иное не предусмотрено уставом ТСЖ. |
| Нужна ли бумажная копия протокола? | Необязательно. Электронный протокол, размещённый в ГИС ЖКХ, имеет ту же юридическую силу, что и бумажный документ. При необходимости собственник может запросить печатную копию у управляющей организации. |
Ошибки, которых следует избегать
- Не зарегистрировать собрание в ГИС ЖКХ. Без регистрации система не будет автоматически уведомлять собственников, и кворум может быть оспорен.
- Игнорировать требования к кворуму. При проведении собрания с кворумом менее 51 % решения могут быть признаны недействительными.
- Отсутствие резервного канала связи. При онлайн‑собрании необходимо обеспечить стабильный интернет и возможность переключения на телефонную связь.
- Не вести протокол в электронном виде. Протокол без подписи (электронной или печатной) может быть оспорен в суде.
Новая редакция статьи 45 ЖК РФ, часть 3, пункт 1, усиливает требования к кворуму, вводит автоматизацию уведомлений через ГИС ЖКХ и «Госуслуги», а также открывает возможность дистанционного участия собственников. Для управляющих компаний, ТСЖ и собственников это значит:
- Необходимо интегрировать свои процессы с ГИС ЖКХ;
- Обеспечить наличие технической инфраструктуры для онлайн‑собраний;
- Тщательно контролировать соблюдение порога кворума (≥ 51 %).
Соблюдая указанные правила, можно проводить общие собрания эффективно, прозрачно и без риска юридических споров.
Источник информации: официальные тексты Жилищного кодекса РФ, закон № 463‑ФЗ от , комментарии юридических порталов (КонсультантПлюс, Договор‑Юрист.Ру) и материалы ГИС ЖКХ (по состоянию на 28 мая 2026 г.).