Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) является основным нормативно-правовым актом, регулирующим отношения в сфере жилищного хозяйства. Одной из ключевых статей Кодекса является Статья 44 ЖК РФ, которая определяет полномочия и компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (МКД). В данной статье мы подробно рассмотрим часть 2 статьи 44 ЖК РФ в новой редакции, проанализируем её положения и выясним, какие вопросы находятся в исключительной компетенции собственников.

Общие положения: Что такое общее собрание собственников?

Согласно части 1 статьи 44 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является высшим органом управления домом. Именно через этот механизм аккумулируется воля отдельных лиц в новое общее решение, которое влечет за собой юридические последствия как для участников собрания, так и для третьих лиц (включая ресурсоснабжающие организации и управляющие компании).

Часть 2 статьи 44 ЖК РФ: Исключительная компетенция

Часть 2 статьи 44 ЖК РФ содержит исчерпывающий перечень вопросов, которые относятся к исключительной компетенции общего собрания собственников (ОСС). Это означает, что никакой другой орган (например, совет дома или председатель совета) не вправе принимать решения по этим вопросам без прямого одобрения собрания. Рассмотрим основные пункты:

Реконструкция и строительство

• Пункт 1: Принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в т.ч. с расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений на земельном участке, относящемся к МКД.

Важно отметить, что согласно требованиям закона (в т.ч. с учетом положений ч. 2 ст. 40 ЖК РФ), решение о реконструкции должно быть принято единогласно всеми собственниками либо единогласно всеми собственниками, участвующими в собрании, с обязательным предварительным получением письменного согласия от тех собственников, которые в собрании не участвовали.

Использование общего имущества и земельного участка

• Пункт 2: Принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в т.ч. введение ограничений пользования им.
• Пункт 3: Принятие решений о пользовании общим имуществом в многоквартирном доме (например, сдача в аренду фасада для размещения рекламы, крыши для антенн и т.д.).

Ремонт и содержание общего имущества

• Пункт 4: Принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
• Пункт 4.1: Принятие решений о капитальном ремонте общего имущества.

Полномочия совета дома и его председателя

Нововведения в жилищном законодательстве значительно расширили роль совета многоквартирного дома. Однако контроль за его деятельностью остается за ОСС:

• Пункт 4.3: Принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса. При этом строго оговорено: эти полномочия не могут включать вопросы, отнесенные к исключительной компетенции самого общего собрания.

Создание фондов и специальные вопросы

• Пункт 4.5: Принятие решений о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете или о выборе регионального оператора.

Решения по данному пункту имеют особый порядок принятия, регулируемый отдельными положениями ЖК РФ (об этом подробнее в разделе о нюансах).

Важные нюансы и смежные нормы в новой редакции

Участие новых собственников (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ)

В обновленной редакции законодательства четко урегулирован вопрос участия новых владельцев помещений. Лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство МКД) после выдачи ему разрешения на ввод дома в эксплуатацию помещения по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников с момента передачи помещения.

Машино-места и ресурсоснабжение

Отдельного внимания заслуживает вопрос начисления платы за коммунальные ресурсы для нежилых помещений, таких как машино-места. В этом случае к отношениям между ресурсоснабжающей организацией и собственниками помещения, отведенного в МКД под машино-места (в части определения объема потребленной электроэнергии, холодной и горячей воды, объема отводимых сточных вод), по аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ, ч. 1 ст. 7 ЖК РФ) подлежит применению пункт 43 Правил предоставления коммунальных услуг (ПКУ) в редакции Постановления Правительства РФ от N 1498.

Нормативы потребления на содержание общего имущества

После принятия органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации (в порядке, предусмотренном Постановлением N 1498) решения об установлении нормативов потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в МКД, эти нормативы включаются в размер платы за содержание жилого помещения. ОСС также вправе обсуждать и влиять на вопросы, связанные с такими нормативами.

Статья 44 часть 2 ЖК РФ является фундаментальной нормой, защищающей права собственников от произвола управляющих организаций и третьих лиц. Любые изменения, вносимые в жизнь многоквартирного дома — от ремонта фасада до наделения председателя совета дома дополнительными полномочиями, — требуют обязательного проведения общего собрания и соблюдения строгих процедур голосования.

Знание своих прав и актуальных редакций законов позволяет собственникам эффективно управлять своим домом, грамотно взаимодействовать с ресурсоснабжающими организациями и защищать общее имущество от незаконного использования.