Жилищный кодекс Российской Федерации постоянно адаптируется к современным реалиям, и одним из важнейших механизмов самоуправления в многоквартирных домах (МКД) остается общее собрание собственников (ОСС). Статья 46 ч. 1 ЖК РФ определяет правила, по которым принимаются решения на таких собраниях. В последние годы норма претерпела значительные изменения, о которых необходимо знать каждому собственнику и инициатору ОСС.

Актуальный текст части 1 статьи 46 ЖК РФ

Согласно действующей редакции (с учетом изменений, вступивших в силу с 1 марта 2025 года на основании Федерального закона от 13 декабря 2024 г.):

«1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме».

Подробный комментарий к ст. 46 ч. 1 ЖК РФ

Общее правило большинства

Базовый принцип части 1 статьи 46 строится на понятии квалифицированного большинства присутствующих. Это означает, что для принятия большинства решений по текущим вопросам достаточно, чтобы «за» проголосовало более 50% собственников, принимающих участие в собрании.

Важно понимать: расчет ведется не от общего числа голосов в доме, а только от тех, кто фактически проголосовал (очно, заочно или в очно-заочной форме). Это существенно облегчает принятие рутинных решений, если на собрании присутствует кворум.

Исключения: вопросы, требующие 2/3 голосов

Законодатель выделяет ряд принципиально важных вопросов, для которых простого большинства присутствующих недостаточно. В новой редакции прямо указаны исключения (пункты 1.1 и 4.2 части 2 статьи 44 ЖК РФ):

• Пункт 1.1 ч. 2 ст. 44: принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
• Пункт 4.2 ч. 2 ст. 44: принятие решения о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете и выборе владельца этого счета.

Для этих решений требуется не менее двух третей (2/3) голосов от общего числа собственников помещений в МКД. Здесь расчет уже идет не от присутствующих, а от всех собственников дома, что значительно повышает планку для принятия решения.

Процедурные требования: что делать после голосования

Принятие решения — это только половина дела. Статья 46 (в смежных частях, тесно связанных с ч. 1) жестко регламентирует порядок фиксации и передачи результатов. Нарушение этих сроков может привести к отмене решений в судебном порядке.

Сроки предоставления документов

1. В течение 10 дней с момента проведения ОСС инициатор обязан передать подлинники решений и протокола в управляющую организацию (УО), правление ТСЖ, ЖК, ЖСК или иной специализированный кооператив.
2. В этот же срок (не позднее 10 дней) инициатор обязан разместить копии решений и протокола в ГИС ЖКХ (Государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства) через свой личный кабинет.
3. Если ОСС проводилось по вопросу, указанному в пункте 4.4 части 2 статьи 44 ЖК РФ (о выборе непосредственного способа управления), инициатор также обязан направить копии документов в ресурсоснабжающую организацию (РСО) и региональному оператору (если применимо).

Обязанности управляющей организации

Получив документы от инициатора, управляющая организация (или правление ТСЖ/ЖСК) не имеет права просто «положить их в стол». Закон возлагает на нее следующие обязанности:

• В течение 5 дней с момента получения копий решений и протокола управляющая организация обязана направить их в орган государственного жилищного надзора (ГЖИ).
• Орган ГЖИ осуществляет хранение этих документов в течение 3 лет.

Доведение решений до собственников

Согласно требованиям Жилищного кодекса, решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования должны быть доведены до сведения всех собственников помещений в МКД. Инициатор собрания обязан разместить информацию о принятых решениях в местах, доступных для всех жильцов (например, на информационных стендах), или обеспечить ознакомление иным способом, предусмотренным уставом или решением самого ОСС.

Судебная практика и типичные ошибки

Анализ судебной практики показывает, что большинство споров, связанных со ст. 46 ч. 1 ЖК РФ, возникает по двум причинам:

1. Неверный подсчет голосов. Часто инициаторы путают понятия «большинство от присутствующих» и «большинство от общего числа собственников», что особенно критично при голосовании по вопросам текущего ремонта и спецсчета капремонта (требующим 2/3 от всех собственников дома).
2. Нарушение сроков и порядка передачи документов. Несоблюдение 10-дневного срока для загрузки в ГИС ЖКХ или передачи в УО/ТСЖ является веским основанием для признания результатов ОСС недействительными.

Статья 46 часть 1 ЖК РФ в новой редакции устанавливает четкие и прозрачные правила игры. С одной стороны, она упрощает принятие стандартных решений (достаточно большинства от голосовавших). С другой стороны, для ключевых вопросов, затрагивающих финансовую безопасность дома (капремонт, текущий ремонт), установлен жесткий фильтр в виде требования 2/3 голосов от всех собственников. Строгое соблюдение сроков публикации в ГИС ЖКХ и передачи документов в надзорные органы делает процесс проведения ОСС максимально прозрачным и защищенным от фальсификаций.