Жилищный кодекс Российской Федерации определяет основы регулирования жилищных отношений в стране. Одной из самых важных и обсуждаемых норм является статья 156 ЖК РФ, которая устанавливает правила определения размера платы за жилое помещение. В данной статье мы подробно рассмотрим часть 1 статьи 156 ЖК РФ в новой редакции, разберем её ключевые положения, последние изменения и актуальную судебную практику.

Общие положения: о чем говорит статья 156 ЖК РФ

Статья 156 Жилищного кодекса РФ регулирует вопрос размера платы за жилое помещение, которое включает в себя плату за содержание общего имущества в многоквартирном доме (МКД) и плату за наем (для нанимателей). Именно эта статья является базовой для формирования квитанций на оплату коммунальных услуг (в части содержания жилья).

Текст части 1 статьи 156 ЖК РФ (актуальная редакция)

Часть 1 статьи 156 ЖК РФ гласит следующее:

«Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, за исключением требований к его эстетическим характеристикам, и не может быть ниже размера, обеспечивающего соблюдение требований к его содержанию, установленных Правительством Российской Федерации».

Подробный комментарий к ч. 1 ст. 156 ЖК РФ

Чтобы понять суть данной нормы, необходимо разобрать её на ключевые смысловые блоки:

• Обеспечение содержания общего имущества. Законодатель подчеркивает, что размер платы должен быть достаточным для поддержания дома в безопасном и пригодном для проживания состоянии. Речь идет о техническом состоянии, а не о визуальной привлекательности (эстетике).
• Исключение эстетических характеристик. Важное уточнение, внесенное в кодекс, освобождает собственников от обязанности оплачивать «красоту» дома сверх нормы. Управляющая компания (УК) не может завышать тариф, ссылаясь на необходимость дорогих декоративных ремонтов, если это не влияет на безопасность и сохранность имущества.
• Минимальный порог. Плата не может быть ниже размера, который установлен Правительством РФ. Это защита от демпинга со стороны недобросовестных УК, которые привлекают жильцов низкими тарифами, но при этом не убирают и не ремонтируют дом.

Как устанавливается размер платы на практике

Порядок определения размера платы зависит от способа управления многоквартирным домом:

1. Если дом управляется Управляющей организацией (УК): размер платы устанавливается на срок не менее одного года в договоре управления, который заключается по решению общего собрания собственников (ОСС).
2. Если в доме создано ТСЖ или ЖСК: размер платы утверждается органами управления товарищества (общим собранием членов ТСЖ) в соответствии с уставом и сметой доходов и расходов.
3. Если способ управления не выбран (или не реализован): размер платы устанавливается органом местного самоуправления (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ).

Запрет на одностороннее повышение тарифов управляющей компанией

Одна из самых частых проблем — попытки управляющих компаний повысить плату за содержание жилья в одностороннем порядке. Это прямо запрещено законом.

Как указано в п. 17 Постановления Правительства РФ (разъясняющего применение ч. 7 ст. 156, а также ст. 162 ЖК РФ), управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату в размере, превышающем размер, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом.

Любое изменение тарифа возможно только:

• По решению общего собрания собственников (ОСС);
• В случаях, прямо предусмотренных законом или договором управления (например, при изменении перечня работ и услуг по итогам года, если это прописано в договоре и согласовано с собственниками).

Судебная практика по ч. 1 ст. 156 ЖК РФ

Судебная практика по делам, связанным со ст. 156 ЖК РФ, достаточно обширна. Суды, как правило, встают на сторону собственников, если управляющая компания нарушила процедуру:

• Иск о взыскании излишне уплаченных средств: Если УК начислила плату в повышенном размере без решения ОСС, суд обязывает вернуть разницу собственникам или зачесть её в счет будущих платежей (на основании ст. 1102 ГК РФ о неосновательном обогащении);
• Признание решений ОСС недействительными: Если собственники считают, что утвержденный тариф слишком высок и не соответствует требованиям ч. 1 ст. 156 ЖК РФ (то есть деньги идут не на содержание, а на иные цели), они могут оспорить решение собрания в суде.
• Споры о минимальном размере платы: В ряде регионов органы местного самоуправления устанавливают базовый тариф для домов, не выбравших способ управления. Если УК пытается взять ниже этого тарифа, что ведет к разрушению дома, Жилинспекция вправе выдать предписание о приведении тарифа в соответствие с законом.

Важные нюансы и смежные нормы

При изучении статьи 156 ЖК РФ важно не путать её с другими кодексами. В сети часто встречается информация о статье 156 УК РФ (Уголовного кодекса) — это совершенно другая норма, которая регулирует ответственность за неисполнение обязанностей по воспитанию несовершеннолетнего. К жилищным правоотношениям она не имеет никакого отношения.

Также стоит обратить внимание на статью 156.1 ЖК РФ, которая регулирует плату за наем жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Эта статья устанавливает, что плата за наем такого жилья устанавливается с учетом требований, определенных Правительством РФ и субъектами Федерации.

Резюме

Часть 1 статьи 156 ЖК РФ является важнейшей гарантией того, что плата за содержание жилья будет адекватной и целевой. Она устанавливает нижний предел тарифа (для обеспечения безопасности и сохранности дома) и верхний предел (запрет на оплату излишнего «эстетического» ремонта). Главное правило для собственников: управляющая компания не может повысить тариф без вашего согласия, оформленного в виде решения общего собрания. В случае незаконных начислений жильцы имеют полное право защищать свои интересы в суде и через Государственную жилищную инспекцию.