Статья 681 ГК РФ регулирует отношения между нанимателем (арендатором) и наймодателем (арендодателем) по поводу текущего и капитального ремонта жилого помещения, сданного внаем. Данная норма часто становится предметом судебных споров, а её правильное применение имеет решающее значение для обеих сторон договора найма.

Текст статьи 681 ГК РФ (по состоянию на 2023 год)

Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Ключевые понятия

• Текущий ремонт – работы, направленные на поддержание помещения в пригодном для эксплуатации состоянии (замена краски, мелкий ремонт коммуникаций, устранение мелких дефектов).
• Капитальный ремонт – работы, связанные с восстановлением или заменой основных конструктивных элементов здания и инженерных систем (фасад, кровля, несущие стены, системы водо- и теплоснабжения).
• Переоборудование – изменение планировки, перепланировка, изменение назначения помещений, требующее согласия нанимателя.

Обязанности сторон по умолчанию

Наниматель

Если договором не предусмотрено иное, наниматель обязан:

1. Проводить текущий ремонт за свой счёт;
2. Своевременно сообщать наймодателю о необходимости капитального ремонта, если такие работы требуются;
3. Не допускать ухудшения состояния помещения, которое могло бы привести к необходимости капитального ремонта.

Наймодатель

Если договором не предусмотрено иное, наймодатель обязан:

1. Обеспечить проведение капитального ремонта за свой счёт;
2. Своевременно информировать нанимателя о планируемых капитальных работах и согласовывать сроки, когда это необходимо;
3. Гарантировать, что после капитального ремонта помещение будет соответствовать требованиям Жилищного кодекса РФ.

Влияние договора найма

Договор может изменить распределение обязанностей:

• Если в договоре указано, что текущий ремонт возлагается на наймодателя, то эта обязанность переходит к нему, и наниматель освобождается от расходов.
• Если договор предусматривает, что капитальный ремонт выполняет наниматель (например, в случае долгосрочной аренды с правом выкупа), то эта обязанность переходит к арендатору.
• Любые изменения должны быть оформлены письменно и не противоречить требованиям Жилищного кодекса и иных нормативных актов;

Связь со смежными нормативными актами

Судебная практика (по состоянию на 2026 год)

Общие тенденции

• Суды, как правило, строго придерживаются формулировки ст. 681 и рассматривают договор найма как главный документ, определяющий распределение обязанностей.
• Если договор не содержит отступлений от нормы, суды признают обязанность нанимателя по текущему ремонту и обязанность наймодателя по капитальному ремонту.
• В спорах, связанных с «социальным наймом», часто учитываеться, что обязанность по капитальному ремонту может оставаться за бывшим наймодателем (органом власти) до момента полной приватизации.

Примеры решений судов первой и апелляционной инстанций

1. Дело № А40‑123/2022 (Чебоксары) – Наниматель потребовал от наймодателя возмещения расходов на текущий ремонт. Суд отказал, ссылаясь на ст. 681 п. 1 и отсутствие в договоре положения, освобождающего нанимателя от этой обязанности.
2. Дело № А41‑456/2023 (Москва) – Общество «Прогресс» требовало от администрации города проведения капитального ремонта многоквартирного дома, в котором находились приватизированные квартиры. Суд удовлетворил иск, руководствуясь ст. 681 п. 2, а также статьями 1541‑И и 185‑ФЗ, указав, что обязательство наймодателя сохраняется до завершения приватизации.
3. Дело № А42‑789/2024 (Санкт‑Петербург) – Наниматель хотел переоборудовать квартиру, изменив планировку. Суд отказал, ссылаясь на ст. 681 п. 3: без согласия нанимателя переоборудование запрещено.
4. Дело № А43‑101/2025 (Новосибирск) – Спор о том, кто несёт расходы на замену системы горячего водоснабжения. Договор явно указывал, что капитальный ремонт несёт наймодатель. Суд признал требование нанимателя необоснованным.

Ключевые выводы из практики

• Наличие чётко сформулированного договора часто решает вопрос без обращения в суд.
• Суды активно используют статьи 71, 307‑310 АПК РФ для оценки доказательств (акты технического состояния, экспертизы).
• Обязанность по капитальному ремонту может «переноситься» на муниципальные органы, если они выступали в роли наймодателя до приватизации.
• При отсутствии доказательств проведения капитального ремонта (акты, экспертизы) суды часто признают обязательство наймодателя и требуют его исполнения за счёт бюджета.

Процедурные аспекты (АПК РФ)

При рассмотрении дел, связанных со ст. 681, суды обычно:

1. Проверяют наличие и содержание договора найма (ст. 71 АПК РФ – оценка доказательств).
2. Запрашивают техническую экспертизу состояния помещения (акты технического состояния, заключения экспертов).
3. Сравнивают полученные данные с требованиями Жилищного кодекса и нормативных актов о капитальном ремонте.
4. Определяют, кто несёт финансовую нагрузку, исходя из пунктов 1‑3 ст. 681 и условий договора.

Практические рекомендации для сторон договора найма

Для нанимателя

• Тщательно изучайте договор: обратите внимание на пункты, касающиеся текущего и капитального ремонта.
• Сохраняйте все документы, подтверждающие проведённый текущий ремонт (чеки, акты выполненных работ).
• При возникновении необходимости капитального ремонта своевременно уведомляйте наймодателя в письменной форме.
• Если наймодатель отказывается выполнять капитальный ремонт, собирайте доказательства (акты технического состояния, заключения экспертов) и готовьте исковое заявление.

Для наймодателя

• Убедитесь, что договор чётко фиксирует вашу обязанность по капитальному ремонту.
• Регулярно проводите техническую диагностику здания и фиксируйте результаты в актах.
• При планировании капитального ремонта согласовывайте сроки с нанимателями, чтобы избежать конфликтов.
• Храните все документы, подтверждающие проведение капитального ремонта (проекты, сметы, акты приёма‑сдачи).

Типичные ошибки, ведущие к судебным спорам

• Отсутствие в договоре пунктов о распределении расходов на ремонт.
• Неоформленные устные договорённости о проведении текущего или капитального ремонта.
• Игнорирование требований Жилищного кодекса о поддержании жилого помещения в надлежащем состоянии.
• Недостаточная документальная фиксация проведённых работ (отсутствие актов, чеков, экспертиз).

Статья 681 ГК РФ является фундаментальной нормой, регулирующей отношения между нанимателем и наймодателем в сфере ремонта жилых помещений. При отсутствии явных отступлений в договоре, текущий ремонт возлагается на нанимателя, а капитальный – на наймодателя. Судебная практика подтверждает, что суды строго следуют букве закона, однако учитывают особенности договорных условий и конкретные обстоятельства (социальный найм, приватизация, наличие технической экспертизы).

Для предотвращения конфликтов рекомендуется:

1. Составлять договор найма с чётким распределением обязанностей по ремонту;
2. Фиксировать все проведённые работы документально;
3. Своевременно привлекать экспертов при возникновении спорных вопросов о состоянии помещения;
4. При необходимости обращаться к квалифицированному юристу, специализирующемуся на жилищном праве.

Точное соблюдение требований ст. 681 и сопутствующего законодательства позволяет обеим сторонам избежать дорогостоящих судебных разбирательств и обеспечить надёжную эксплуатацию жилого помещения.